Tout savoir les SCPI

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Comprendre la SCPI et comment investir

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des structures d’investissement collectif dont l’activité consiste en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif d’habitation ou d’entreprise pour le compte de ses associés, c’est-à-dire de ses porteurs de parts.

Concrètement, la SCPI s’occupe de récolter les capitaux par appel public à l’épargne. Elle compose ensuite un portefeuille immobilier en procédant à des acquisitions ou cessions de bureaux, immeubles, locaux d’entreprises ou commerciaux. Elle peut également dans certaines limites procéder à des travaux d’agrandissement ou de reconstruction afin d’assurer la gestion de son parc immobilier. Elle récole enfin les loyers qu’elle redistribue aux associés, revenus imposés comme des revenus fonciers.

Les différents types de SCPI

Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. 
Les SCPI à capital fixe établissent dans leurs statuts un plafond de capital, qu’elles atteignent ensuite par plusieurs augmentations de capital successives. Une fois l’objectif atteint, ce capital reste fixe ce qui implique que si un associé souhaite sortir, il lui faudra trouver un ou plusieurs repreneurs afin que le capital reste inchangé. 

En revanche, les SCPI à capital variable bénéficient d’une plus grande flexibilité quant à la gestion de leur capital. Elles peuvent en effet à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter les parts d’un associé souhaitant se retirer dans la limite des règles qui ont été fixées concernant la variation de son capital.

On distingue plusieurs types de SCPI qui diffèrent par la nature de leurs objectifs :

  • Les SCPI de rendement : Ces SCPI investissent dans des locaux d’entreprises, des bureaux, des entrepôts ou des locaux commerciaux. Leur objectif premier est de distribuer des revenus réguliers aux porteurs de parts (ces revenus sont distribués de façon trimestrielle dans la plupart des cas).
  • Les SCPI de valorisation : À la différence des SCPI de rendement, la priorité des SCPI de valorisation est moins de distribuer régulièrement des revenus que de réaliser des plus-values sur la vente des parts de SCPI.
  • Les SCPI fiscales : L’objectif de ces SCPI est de permettre aux associés de réaliser des économies d’impôt en bénéficiant d’avantages fiscaux.
  • Investir en SCPI

    Avec un rendement attrayant (de l’ordre de 5% avant impôt en moyenne), les SCPI présentent un des meilleurs couples risque/rendement du marché, ce qui a suscité un fort engouement pour ce type d’investissement ces dernières années. 
    Il faut néanmoins prêter attention à quelques points importants avant d’investir. Premièrement, il faut choisir une SCPI qui soit en ligne avec l’objectif de l’investisseur. Si le but est de percevoir des revenus réguliers, mieux vaut choisir une SCPI de rendement, s’il s’agit de bénéficier d’avantages fiscaux, mieux vaut préférer une SCPI fiscale. Par ailleurs, il faut prêter attention au portefeuille de la SCPI. Un investissement dans une SCPI qui détient plusieurs immeubles, et donc un portefeuille diversifié, est moins risqué. Mieux vaut également privilégier les immeubles neufs afin de se prémunir contre les éventuelles baisses de loyers. Enfin, il s’agit d’investir dans une SCPI réputée pour ses qualités de gestion d’un parc immobilier.